Перевод земли из лпх под коммерческую деятельность

4 этапа перевода земли из ИЖС в коммерческую

Перевод земли из лпх под коммерческую деятельность

Имея в собственности участок для постройки жилого дома, не всегда хозяин стремится построить себе жильё. В некоторых случаях у него просто ещё не собран достаточный объём финансовых средств для такого масштабного дела. Может оказаться и так, что жильё у него уже имеется, и второй дом ему не нужен.

Если же он собирается открыть свой бизнес и разместить его на этом участке земли, то потребуется перевод земли из ижс в коммерческую категорию.

Это связано с тем, что земельные ресурсы страны являются достаточно важным ресурсом и для упорядочивания их использования государство относит их к той или иной категории земель.

Решение принято

Предположим, что собственник участка твёрдо решил заняться коммерческой деятельностью и построить на нём соответствующую недвижимость. Как поступить в такой ситуации?

Прежде всего, нужно прояснить для себя текущее состояние дел. Для этого нужно выяснить, к какой категории земель относится данный участок и каковы виды её разрешённого использования. Если коммерция не входит в их число, нужно твёрдо настроиться на необходимость оформления соответствующих документов.

Насколько необходимо

Можно ли как-то обойтись без бюрократической волокиты и ничего не оформлять? Всегда ли невозможно заниматься бизнесом по месту своего законного проживания? Как ни странно, закон позволяет в отдельных случаях это делать без переоформления.

Для этого нужно, чтобы были выполнены следующие условия:

  • это может быть только индивидуальный предприниматель;
  • проживание в данном месте должно быть в полном соответствии с требованиями закона;
  • здесь не должно быть производственных мощностей;
  • права совместно проживающих людей не должны быть нарушены.

Эта ситуация предусматривается Жилищным Кодексом РФ.

В подавляющем большинстве случаев необходимость перевести землю в коммерческую категорию остаётся.

Куда обращаться

В российском законодательстве предусмотрено семь основных категорий земель. У каждой из них имеется один или несколько видов разрешённого использования.

Конкретная ситуация с данным участком определяется в большинстве случаев органами местного самоуправления. Есть и такие категории земель, решение по которым принимают различные государственные органы.

Поэтому обращаться для перевода вида разрешённого использования от индивидуального жилого строительства в коммерческую застройку нужно именно в местные органы власти.

Подготовка документов

Нет универсального списка документов, на основании которых принимается такого рода решение. Поэтому будет разумным шагом обратиться в местное самоуправление и уточнить такую информацию.

При этом есть список документов, которые наверняка будут нужны:

  • копия свидетельства о праве собственности;
  • копия кадастрового паспорта;
  • копия кадастрового плана участка;
  • документы, удостоверяющие личность;
  • заявление о получении соответствующего вида разрешённого использования земли.

В последнем из перечисленных документов нужно не только указать идентификационные данные заявителя, кадастровый номер рассматриваемого участка, но и привести обоснование своего заявления.

Процедура

Принятие решения происходит в несколько этапов:

  1. Сначала необходимо подготовить все нужные документы для обращения. При этом если не происходило или не было полностью завершено оформление участка в собственность, необходимо закрыть этот вопрос ещё до обращения.
  2. Далее сдаются документы на рассмотрение. Это можно сделать посредством личного визита или по почте, заказным письмом с описанием вложения. Предпочтительнее первый вариант, так как чиновник просмотрит при приёме документы и у него могут возникнуть замечания по ходу дела.
  3. Затем в течение двух месяцев орган местного самоуправления примет своё решение. Оно может быть не только положительным, но и отрицательным. В последнем случае в обязательном порядке должны быть приведены причины отказа. Заявитель имеет законное право обжаловать их в суде, если он с ними не согласен.
  4. Наконец, происходят слушания. Их целью является узнать мнение соседей о том, согласны ли они с планируемыми изменениями. Если большинство из них согласны, то будет принято положительное решение и нужный вид разрешённого использования земли будет установлен для рассматриваемого участка.

Если соседи против, то весьма проблематично осуществить перевод. Скорее всего, будет принято отрицательное решение.

Финансовая сторона и сроки

Сколько всё это будет стоить?

  1. Необходимо будет оплатить публикацию в местной прессе о проведении слушания.
  2. Также нужно обеспечить печать результатов слушания.
  3. Услуги различных инстанций, которые необходимы для решения различных вопросов. В частности: услуги архитектора, главы по вопросам распределения земли и других.
  4. В некоторых случаях может потребоваться дополнительная процедура межевания. Это возможно в тех случаях, если коммерческий объект не полностью займёт всю площадь рассматриваемого участка. Расходы, связанные с этим, тоже нужно будет оплатить.

В зависимости от размера участка и региона стоимость перевода может доходить до десятков тысяч рублей.

Хотя время рассмотрения заявления определено законодательством и составляет не более двух месяцев, нужно учесть, что документы могут несколько раз возвратить на доработку. Вся процедура может продлиться даже больше года.

Одними из наиболее распространённых причин отказа является предоставление документов ненадлежащим лицом или ошибки, которые имели место при оформлении подаваемых документов.

Важные факторы

Коммерческое использование земельного участка затрагивает интересы других людей и может быть связано с интересами определённых учреждений. Например, возможно, будет иметь значение мнение Водоканала или Санэпидемстанции по данному вопросу.

Примерный перечень факторов, которые окажут влияние на принятие решения:

  1. Особенности инфраструктуры этого района.
  2. Мнение соседей по поводу предполагаемых изменений.
  3. Если на участке имеются либо какие-либо обременения или ограничения. В частности, участок может быть предметом залога при получении банковского кредита.
  4. В некоторых случаях у местных властей или на общегосударственном уровне могут уже существовать определённые планы, которые несовместимы с планируемыми изменениями.
  5. В некоторых случаях может потребоваться провести согласование с теми или иными государственными инстанциями (например, с Роспотребнадзором).
  6. Нужно учесть необходимость проведения нового межевания в том случае, если коммерческое строение займёт не весь участок.

Существуют и иные факторы, которые зависят от конкретного участка и предполагаемого вида деятельности на нём.

Другие вопросы

Нужно учесть, что важно не только переоформление земельного участка, но и требования, которые связаны с тем бизнесом, который предполагается здесь начать.

Так, например, если речь пойдёт о гостиничном бизнесе, то строительство гостиничного здания обязано удовлетворять соответствующим требованиям законодательства. В частности, должны быть обеспечены водопровод, канализация, электричество, подъездные пути и другие вещи.

Может оказаться, что для этого будут нужны дополнительные согласования и потребуется получить ещё некоторые разрешения для ведения коммерческой деятельности.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/iz-izhs-v-kommercheskuyu.html

Как из земельного участка выделить земельный участок под коммерцию?

Перевод земли из лпх под коммерческую деятельность

» Земля » Как из земельного участка выделить земельный участок под коммерческую застройку?

Коммерческая деятельность приобретает все большую популярность среди простого населения. Ранее большинство среднестатистических граждан даже не задумывалось о том, что у них есть возможность открыть свое дело.

Купить помещения или специальную площадь довольно накладно, по этой причине большинство людей стремиться выделить под данную деятельность часть объекта недвижимости, находящейся у них в собственности.

Например, у гражданина есть земельный надел, попадающий под категорию ИЖС, на территории которого планировалось построить здание. Собственник задается вопросом: имеется ли возможность перевода земель в другую категорию? Ответ на данный вопрос, а также перечень действий, необходимых для проведения данной процедуры, вы найдете в данной статье.

Как из земельного участка выделить участок под коммерческую застройку

Одной из самых больших проблем, возникающих при попытке перевода землевладения из категории индивидуального жилищного строительства, является множество процедур согласования, через которые нужно пройти, а также необходимость привести в соответствие с генеральным планом и ПЗЗ пожелания гражданина, заказывающего подобную услугу.

Первоочередная задача – получение согласия владельцев прилегающих наделов на проведение подобного мероприятия. В том случае, если большинство собственников поддержат инициативу постройки магазина на данной территории, на решение соответствующей комиссии это повлияет положительно.

Кроме согласия соседей, получите разрешения от следующих государственных служб: Архнадзора, Водоканала, Роспотребнадзора, Экологов и некоторых других организаций. Запрос на перевод земель должен соответствовать зонированию местности, а также соблюдать правила землепользования и застройки, установленные в данном регионе.

До того, как начать мероприятия по переводу земель в другую категорию землепользования, подумайте о том, позволят ли возможности землевладения получить положительное решение по данному вопросу, то есть разрешение на постройку сооружения, можно ли разместить коммерческий объект с соблюдением всех санитарных норм и требований ГПЗУ.

Для перевода землевладения, находящегося в категории ИЖС, в коммерческую произведите следующие действия:

  • В первую очередь, согласуйте саму возможность данного перехода. Чтобы это сделать, подайте ходатайство о переводе земель из одной категории в другую в отдел архитектуры. Часто данная возможность отсутствует. Самая главная причина этого кроется в том, что на территории участка возведено здание, для строительства которого не было получено разрешение. В этом случае «узаконьте» постройку через суд, для чего придется доказать право собственности либо снесите мешающее строение;
  • Если имеется вероятность перевода строения – приступайте к сбору необходимых для проведения данной процедуры бумаг;
  • Подайте заявление на перевод земельного надела, в которое обязательно внесите сведения о номере, под которым участок зарегистрирован в государственном кадастре, и номере паспорта землевладения, находящегося в статусе ИЖС;
  • Далее проведите необходимые экспертизы – на участок приедет соответствующая комиссия, которая даст оценку состоянию землевладения и грунта и их соответствию имеющимся документам, качеству и соответствию имеющихся зданий проекту строительства, проведет проверку границ и их правильного определения. Стоит учесть, что собственник землевладения приглашает работников различных отделов администрации, а также пожарного инспектора. Если все существующие обстоятельства соответствуют документам, то вы получите разрешение на переход;
  • Иногда необходимо будет присутствовать на публичных слушаниях;
  • На последнем этапе, если на руках имеются все подтверждающие документы, подайте бумаги, необходимые для получения нового статуса.

Часто имеют место случаи, когда владельцы земельных наделов нарушают последовательность действий, а также халатно относятся к заполнению необходимых документов, допуская ошибки еще раньше. Например, получив разрешение на постройку дома, его владелец не ввел данное сооружение после окончания работ в эксплуатацию.

Перед тем, как начать сбор бумаг, обратитесь в территориальный отдел, под юрисдикцию которого попадает территория, на которой располагается землевладение. Это является необходимым условием для запуска процесса получения разрешения на перевод земель.

После получения разрешения, вместе с собранными бумагами отправляйтесь в местную администрацию, которая будет производить дальнейшее оформление. Сотрудники данного органа проводят все необходимые проверки.

В основной пакет бумаг входят:

  • Номер участка ИЖС, присвоенный ему при регистрации в органах кадастра по результатам проведенных межевых работ;
  • Документ, подтверждающий право собственности. А также его копия, заверенная нотариусом;
  • План земельного участка – предоставляется при наличии зданий на территории землевладение и в том случае, если их возведение планируется в будущем. Данный документ позволит увеличить шансы выдачи разрешения на перевод;
  • Бумаги, при помощи которых можно подтвердить наличие регистрации возведенного строения – документ на собственность дома, паспорта (кадастровый и технический), разрешение на постройку, полученное ранее и др.;
  • Паспорт гражданина, в чьей собственности находится дом и земля;
  • Согласие владельцев участков, находящихся по соседству, на перевод.

В этом списке указаны только основные документы, могут потребоваться и иные свидетельства – все зависит от индивидуальных особенностей процедуры.

До того, как участок будет переведен в категорию коммерческой деятельности, подайте заявление, содержащее запрос о целевом назначении надела. Одновременно получите разрешение на возведение зданий.

Во время проведения процедуры межевания или землеустроительных работ иного вида, удостоверьтесь, что землевладение включает в себя:

  • Узлы коммуникаций (трансформаторы, накопители энергии, контроль над подачей электричества и его уровнем);
  • Ливневую канализацию или ее части, которые предотвратят подтопление земель;
  • Элементы системы пожарной безопасности (подъезд к участку, вход и выход, находящиеся в свободном доступе, место, где можно хранить огнетушители);
  • Территорию, предназначенную для прохода или проезда.

Также необходимо учесть все требования, прописанные в градостроительной документации. Особо стоит обратить внимание на наличие свободного пространства между граничными точками землевладения и построенными на нем зданиями.

Перевод участка в данную категорию осуществляется не на безвозмездной основе. Данная услуга является весьма дорогой.

На размер денежной суммы, которую придется выплатить, влияют следующие факторы:

  • Необходимость донести до сведения граждан, проживающих на данной территории, информацию о публичных слушаниях, которые будут проводиться – оплатите размещение объявления в местном СМИ;
  • Подача запроса в Департамент архитектуры, в ведении которого находится данная территория – оплатите услуги главного архитектора, которые стоят довольно дорого;
  • Обращение в Земельный комитет и другие органы власти.

Перед тем, как начать процесс перевода земель в данную категорию, оцените все плюсы и минусы данного мероприятия.

Если есть возможность, сделайте бизнес-план коммерческой деятельности, которую планируется произвести. Сразу станет понятно, через какое время все затраты на возведение необходимых сооружений и перевод земель окупятся.

Отказ в выделении земельного участка под коммерцию

В законодательстве прописано, что отказать в запросе на перевод земель можно лишь в случае обнаружения ошибок в поданной документации, или в том случае, когда заявление пишет ненадлежащее лицо. Чтобы избежать подобных неприятностей, обратитесь к квалифицированному специалисту.

Юристы, практикующие в данной сфере, правильно составят обращение, которое будет передано властям, и проверят все документы на соответствие.

Также получить отказ можно, если будут найдены какие-либо правонарушения, или переход конкретных земель в категорию коммерческих невозможен вовсе.

Труднее всего преодолеть отказ, причиной которого послужило несоответствие пожеланий гражданина, подающего запрос, принятому генеральному плану, в соответствии с которым осуществляется развитие территории.

Но в законе указаны все возможные причины данного события — узнайте их заранее.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/kak-iz-zemelnogo-uchastka-vydelit-zemelnyj-uchastok-pod-kommerciyu.html

Как перевести землю из ЛПХ в коммерческую? – Недвижимость, работа, имущество

Перевод земли из лпх под коммерческую деятельность

На мнение административных сотрудников влияет: Перечень предоставленных заявителем правоустанавливающих документов выборные акты участников Имеющиеся ограничения или обременения на рассматриваемом земельном участке Согласие или протест соседей от появления вблизи их частных домов строения, в котором будет осуществляться коммерческая деятельность Алгоритм действий Если вы четко определились, что вам жизненно необходимо начать собственный бизнес на индивидуальном участке ИЖС, вам придется пройти несколько несложных этапов: Сбор необходимых документов подача заявления в местную комиссию по землепользованию и застройке.

Те, кто владеют земельными участками ИЖС, не всегда желают строить на них частные дома. У кого-то свое жилье уже имеется и не хочется начинать строительные работы, кто-то не имеет достаточно денежных средств, а некоторые желают на собственной земле открыть бизнес.

Как перевести землю лпх в коммерческую

Некапитальные строения и сооружения (бытовка, сарай, навес и др.), а также объекты, которые могут быть отнесены к постройкам вспомогательного использования, возводятся без получения разрешений на строительство (пункт 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). Оформление таких построек в ЕГРН является добровольным.

По закону рассмотрение заявления не может затянуться дольше, чем на два месяца. Как правило, именно на этот срок и стоит рассчитывать. Если вопрос решается положительно, заявителю выдается акт о переводе земель в другую категорию. На основании этого документа происходит внесение изменений в Росреестр, а заявителю выдается новая выписка из ЕГРН.

Как перевести землю из лпх на коммерческую

Неиспользование с/х земель по их целевому назначению (допустим, возведение на нем жилого строения) или отсутствие хотя бы начала строительных работ на участке под ИЖС спустя три года, наказываются применением штрафных санкций. Самовольно возведенное строение зарегистрировать не удастся, в нем нельзя будет прописаться или подвести к нему нужные коммуникации.

Интересное:  Генеральный директор трудовой договор единственный учредитель

Как перевести землю из лпх на коммерческую Варианты перевода земель под ЛПХ и их особенности Практически у каждого собственника земельного участка, который планирует осуществить перевод земельного участка из ЛПХ в ИЖС и наоборот, возникают сложности с юридической терминологией. Например, многие полагают, что ЛПХ и ИЖС обозначают категорию земельного участка, хотя на самом деле это одни из видов разрешенного использования территорий.

Можно ли перевести землю в ЛПХ из ИЖС и других видов участков и стоит ли это делать

Самой распространенной причиной отказа в переводе земель в категорию ЛПХ является неправильно собранный, либо неверно оформленный пакет документов.

Конечно, этой проблемы можно избежать, если привлечь к процессу перевода профессионального юриста. При этом, услуги юриста влетят в копеечку, так как стоить они будут от 200 тысяч рублей.

Зато юрист может осуществить перевод без временных задержек и лишних издержек, что является весомым плюсом.

Временные рамки этой процедуры очень размыты.

Самое точное касательно времени, что можно сказать, так это что рассмотрение заявления и вынесение решения уполномоченного органа не должно занять дольше двух месяцев – такой срок регламентирован законодательством.

Но при этом сбор необходимого пакета документов, проведение всех нужных экспертиз, оформление заявления, ходатайства может занять неопределенное количество времени.

Как перевести ЛПХ в ИЖС

В соответствии с законодательством срок рассмотрения не должен превышать 2 месяца. Обычно именно в течение данного времени и требуется подождать. В случае положительного решения вы получите акт, в соответствии с которым земли будут переведены. Впоследствии изменения будут внесены в Росреестр, а вы получите новую выписку из ЕГРН.

Интересное:  Входит ли учеба в техникуме в общий трудовой стаж

Данный процесс займет достаточное количество времени, обязанность по возмещению всех расходов будет лежать на заявителе. Чтобы провести межевание, обратитесь в компанию, специализирующуюся на геодезии, Росреестр или же Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Можно ли перевести землю под огородничество в лпх

Желание иметь собственный загородный дом побуждает граждан приобретать земельные участки для строительства такового. При этом приоритет зачастую отдается более дешевым вариантам. К сожалению, не все покупатели знают, что построить капитальное строение можно не на любой земле.

  • 1 Виды земельных участков — преимущества и недостатки ИЖС и ЛПХ
  • 2 Как перевести земли сельхозназначения п ИЖС и под дачное строительство
    • 2.1 Процедура перевода в ИЖС
    • 2.2 Необходимые документы
    • 2.3 Сроки
    • 2.4 Сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС
    • 2.5 Налоги
    • 2.6 Почему могут отказать
  • 3 Как перевести земли сельхозназначения в ЛПХ

Как из лпх перевести в коммерческую

Если же масштабы площадей и будущих объектов внушительные, то обращение должны быть к госвласти.

Перевод земли из ИЖС в коммерческую потребуется для возведения на этой территории постройки, при помощи которой планируется получать прибыль – это может быть магазин, салон красоты, сервисный центр, склад, другое.

Если целевое предназначение земли – это ИЖС, то по умолчанию именно с целью возведения жилища оно может использоваться. Но в отдельных ситуациях изменить этот факт можно.

Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

Как перевести земли сельхозназначения в ИЖС или ЛПХ: процедура и документы, законы

  • пошлины – 30 % от стоимости участка, определенного в кадастровых документах;
  • если в кадастре оценка не производилась, то она заказывается у частного специалиста, услуги которого стоят порядке 3-5 тысяч рублей;
  • выписка из реестра и ГКН стоят по 200 рублей каждая;
  • если есть на участке строения, то необходимо оформить их, что обойдется примерно в 15-20 тысяч рублей;
  • необходимо провести экологическую экспертизу на предмет воздействия жилых объектов на окружающую среду в соответствующей местности, стоимость которой зависит от самой местности;
  • нотариальное заверение согласия собственника обойдется в 500-1000 рублей в зависимости от региона.

Вся земля в России поделена на определенные категории в соответствии с их предназначением и возможностью эксплуатировать тем или иным способом. Большая часть земли имеет особый статус и не может быть в собственности обычных граждан. Граждане могут эксплуатировать лишь земли, отведенные для строительства частных жилищ и ведения сельского хозяйства.

Интересное:  Сколько Перечисляют Налоговый Вычет За Квартиру

Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС

Земельные участки под ИЖС всегда находятся в черте населенных пунктов и относятся к правовой категории «земли поселений». Такие территории предназначены для осуществления индивидуального жилищного строительства. Постройки на участках под ИЖС не могут быть выше 12 м, а также характеризуются тем, что предназначены для проживания одной семьи.

Несмотря на то, что земля может находиться в собственности физического лица, пользоваться ею без ограничений невозможно. Права владельца ограничиваются разрешенными видами использования земельных территорий. Так, чтобы обеспечить возможность строительства жилого дома, приходится менять категорию надела. Расскажем в статье, как перевести участок из ЛПХ в ИЖС.

Источник: https://lawnedinform.com/kak-perevesti-zemlyu-iz-lph-v-kommercheskuyu/

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

Перевод земли из лпх под коммерческую деятельность

ИЖС подразумевает возведение капитальных строений на земле и использование их исключительно для проживания членов одной семьи.

При желании воспользоваться участком для целей предпринимательства потребуется сменить его вид разрешенного использования.

Эксплуатация надела не по целевому назначению является нарушением земельных законов.

При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?

Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.

Магазин

В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:

  • Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
  • Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.

Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.

Гостиница

Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.

ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.

Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.

Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».

Автомойка

Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.

Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

  • Гараж и автостоянка.
  • Автозаправочная станция.
  • Шиномонтаж и магазин автозапчастей.

Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.

Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».

Прочие объекты

По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:

  • Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
  • Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
  • Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
  • Детские аттракционы – код 4.8.

До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.

Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.

Возможность и условия перевода

Вопрос перевода земли из ИЖС на коммерческую цель использования регламентируется статьей 37 ГрК РФ, Приказом Минэкономразвития РФ №540, а также нормативно-правовыми актами муниципалитетов.

Правовой статус земельного участка определяется согласно его принадлежности к какой-либо категории в соответствии с зонированием территории. Так как ПЗЗ района, градостроительные планы разрабатывают и утверждают органы местного самоуправления (администрации поселений), то о возможности смены назначения земли узнавать нужно именно там.

Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора ВРИ земли каждому гражданину, при этом нужно учитывать, что в некоторых случаях потребуется проведение публичных слушаний.

Согласно действующему законодательству, один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного ВРИ «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается.

Без проведения публичных обсуждений допускается смена видов использования земли на вспомогательный вид, предусмотренный действующим ПЗЗ. Решение о смене статуса надела принимается главой поселения.

С публичными слушаниями

Условно-разрешенные виды использования наделу присваиваются главой администрации муниципалитета с учетом предложений, поступивших во время публичных слушаний. Хорошие отношения с соседями в этом случае могут стать хорошей основой вашему начинанию.

Порядок процедуры

Если на участке ИЖС располагается жилой дом, дальнейшее проживание в котором не планируется, в первую очередь необходимо осуществить перевод здания в категорию нежилого.

В случае, когда предполагается разделение участка, а также сохранение за домом статуса жилого помещения, проводится межевание земли с постановкой на кадастровой учет полученных частей. Здесь следует учитывать, что к участкам ИЖС предъявляются требования по минимальному размеру.

Подробнее читайте в тематической статье.

При смене на вспомогательный вид

Если ПЗЗ территории и техрегламенты не запрещают присвоение земельному владению коммерческой цели использования, то составляется декларация, уведомляющая Кадастровую палату о намерении использовать участок для новых целей.

Приложением к декларации будет являться межевой план земли. Копия ПЗЗ направляется в ведомство администрацией поселения при осуществлении межведомственного взаимодействия.

На условно-разрешенную коммерческую цель

Структурой, ответственной за прием заявлений и принятие решений о разрешении смены цели использования земли на условно-разрешенный вид в черте населенного пункта, является администрация поселения.

Направить ходатайство об изменении ВРИ земли имеют право собственники участков, а так же арендаторы, при условии пользования наделом свыше 5 лет. Для арендаторов обязательным является предоставление письменного согласия собственника земли.

Глава администрации назначает проведение публичных слушаний, принять участие в которых могут все владельцы соседних земельных наделов. Во время обсуждения предполагаемых изменений выясняется мнение людей, заслушиваются их возражения.

Как показывает практика, чаще всего несогласие выражается при планировании разместить на земле объекты, оказывающие негативное воздействие на природу – автомойку, реммастерскую, а также постройки, предполагающие массовое скопление народа, ввиду возможного нарушения общественного порядка.

Положительное решение главы администрации о смене ВРИ земли направляется в Кадастровую палату, которая фиксирует изменение статуса надела в Госкадастре.

Смена ВРИ земли может включать в себя следующие «платные» процедуры:

Причины отказа

Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:

  • Ненадлежащего оформления ходатайства.
  • Неполного пакета требуемых документов.
  • Отсутствия прав на инициирование административной процедуры.

Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.

Заключение

Использование земельного участка «ИЖС» для получения прибыли возможно только после присвоения участку коммерческой цели использования. Потребует вопрос обсуждения на публичных слушаниях или нет зависит от того, какие направления использования предусмотрены для землевладения в градостроительном плане и ПЗЗ территории.

Испрашивание коммерческой цели использования для участков, на которых предпринимательство запрещено градрегламентом, станет причиной для вынесения отказа в удовлетворении просьбы.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/izmenenie-vri/iz-izs-v-kommercheskuju

Перевод земли из ИЖС в коммерческую в 2019 – цена, под магазин

Перевод земли из лпх под коммерческую деятельность

Коммерческая деятельность завоевывает популярность среди простых граждан, которые ранее и не задумывались о ведении бизнеса. Приобретать специальные площади и магазины – дело накладное, поэтому все чаще люди используют имеющуюся у себя недвижимость.

К примеру, у человека есть земельный участок под ИЖС, которое уже было запланировано. У него возникает вопрос, а можно ли осуществить перевод земли из одного статуса в другой? Это вопрос и будет рассматриваться далее, а также представится полный план действий.

Действующее законодательство предусматривает возможность перевода земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую недвижимость. Также можно осуществить перевод из статуса СНТ в ИЖС, а уже потом переоформить на коммерческую прерогативу.

Вопрос только, зачем это необходимо, ведь собственник земельного участка может осуществлять на своей территории любую деятельность. Это не совсем так.

Для начала следует разобрать, что такое земля ИЖС. ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Здесь подразумевают земельный участок, который предполагает строительство дома для постоянного проживания.

Обычно такие участки размещены вблизи населенных пунктов с развитой инфраструктурой. К построенным домам можно подвести системы коммуникаций – электричество, водоснабжение, газовую систему и прочие разновидности современных технологий.

Однако, к индивидуальному дому выдвигаются определенные требования – дом должен быть в высоту не более, чем в 3 этажа, и предназначаться для проживания одной семьи.

Что же такое коммерческая земля – это земельный участок, который на котором возможно построить следующее:

  • возвести АЗС, станцию автотранспортного ТО и прочие подобные строения;
  • офисные и производственные здания;
  • торговые центры;
  • спорткомплексы и социальные объекты.

В результате получается, что при необходимости возвести производственное помещение, торговый центр более 3-х этажей и прочие постройки, необходимо перевести земельный участок из ИЖС в коммерческую.

Несоблюдение законов влечет наложение штрафа, а также провоцирует принудительное видоизменение постройки или полную его ликвидацию.

Кроме того, коммерческая земля подходит для получения простой прибыли – новый статус земельного участка значительно увеличивает ее в стоимости.

Поэтому, если собственник ИЖС не планирует строительство частного дома для проживания и не желает начинать коммерческое дело, он может продать ее, получив прибыль.

Помимо прочего, такую землю можно сдать в аренду для строительства гостиницы или торгового центра – но как правило, сами предприниматели желают ее приобретать.

Аренда земли под ИЖС у государства рассматривается на этой странице.

Перевод земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую осуществляется в следующей последовательности:

  1. Для начала следует согласовать возможность перевода земельного участка с имеющегося статуса в другой. Для этого придется обратиться в отдел архитектуры и сделать соответствующий запрос. Нередко подобное запрещено. Одной из причин может стать ранее возведенное строение, на которое предварительно не было получено разрешение. В этом случае строение придется или снести, или «узаконить» — доказать права собственности через суд.
  2. Если предположительно участок можно перевести в иной статус, переходят на другой этап – сбор всех необходимых документов.
  3. Далее следует обязательное ходатайство на перевод с предоставлением кадастрового номера и паспорта участка статуса ИЖС.
  4. Теперь придется пройти соответствующие экспертизы – комиссия посетит участок и проведет проверку, где будут оценены состояние земельного участка и грунта на соответствие их с документами, наличие границ и правильное их определение, качество и соответствие со схемой разрешенного проекта возведенного строительства. Для этого из отдела местной администрации будут приглашены собственником – здесь участвуют разные отрасли, придется даже пройти проверку инспектора службы пожарной безопасности. Если на деле все соответствует документам, комиссия выдаст соответствующую разрешительную документацию.
  5. В зависимости от ситуации, возможно, придется пройти публичные слушания.
  6. На заключительном этапе при наличии всех подтверждающих документов собственник участка подает документы на регистрацию нового статуса.

Нередко собственники не соблюдают не только последовательность, но и правильность и точность составленной документации – эти ошибки могли быть допущены ранее.

К примеру, дом для проживания возведен вследствие полученного разрешения, но соответствующий ввод в эксплуатацию собственник не оформил. В таком случае можно получить отказ уже на этапе регистрации нового статуса.

Какие нужны документы

Перед началом сбора документов собственник земельного участка обращается в отдел, на чьей территории находится объект. В данном случае это необходимо для подачи заявления на получение разрешения для перевода.

Как только разрешение будет получено, с пакетом документов отправляются в местную администрацию для дальнейшего оформления. Сотрудники местной администрации и проводят все указанные выше проверки. 

К основному пакету документов относят:

  • кадастровый номер участка ИЖС – для этого придется пройти специальную регистрацию в отделе кадастра и пройти межевание;
  • свидетельство о праве собственности на участок – также дополнительно делают копию и заверяют ее у нотариуса;
  • план земельного участка – необходимо при наличии строения на земле, а также если строительство подразумевается в ближайшем будущем. План может значительно увеличить шансы для получения разрешения на смену статуса;
  • все документы, подтверждающие ранее проведенную регистрацию на имеющееся строение – свидетельство о праве собственности на дом или какую-либо постройку, технический и кадастровый паспорт, ранее выданное разрешение на строительство и прочие;
  • паспорт собственника строения и земельного участка;
  • разрешения от других собственников на перевод, заверенные у нотариуса.

Представленные документы только основные – в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные правовые записи.

Цена перевода земли из ИЖС в коммерческую

Стоимость процедуры по переводу в точности назвать невозможно – на этот момент в большей степени влияет фактор местонахождения земельного участка (регион, нахождение в черте города или за его пределами).

На стоимость оформления нового статуса также влияет факт самостоятельной работы или привлечения специалистов. Зачастую в силу незнания законов или нехватки времени владельцы земельных участков пользуются услугами агентств, предлагающих юридические услуги.

Может влиять и наличие документации – обращение в суд влечет дополнительные затраты, а оплата штрафа за самовольное строительство и вовсе становится причиной отказа от затеи. В результате может получиться вполне весомая сумма, достигающая нескольких сот тысяч рублей.

При отсутствии проблем с земельным участком собственнику придется оплатить следующие услуги:

  • при необходимости провести публичные слушания (а они необходимы для оповещения местных жителей о предполагаемом строительстве), необходимо оплатить заметку в газете с соответствующим объявлением;
  • обращение в отдел архитектуры – здесь потребуется оплатить услуги главного архитектора;
  • последующие обращения – в земельный комитет для проведения межевания и прочих моментов оформления документов для земельного участка.

В связи с вышесказанным напрашивается вывод – а выгодно ли переводить земельный участок со статуса ИЖС в статус коммерческой недвижимости?

Для того, чтобы принять решение о проведении операции, необходимо составить бизнес-план – а настолько ли выгодна будет задумка? А за какое время окупятся расходы? По результатам бизнес-плана можно начинать процедуру переоформления, или не начинать их.

Под магазин

В большей части случаев осуществляется перевод из ИЖС в коммерческую недвижимость именно для начала финансовой деятельности посредством реализации товаров в магазине.

Так, частный дом, в котором могли ранее проживать люди, реставрируют под магазин, организуя соответствующие площади, монтаж коммуникаций, соответствующий ремонт.

В данном случае порядок переоформления статуса земельного участка не отличается от стандартной последовательности.

Как правило, начинающие предприниматели или уже опытные директора организаций осуществляют процедуру смены статуса с позиции юридического лица. Это значительно ускоряет процесс регистрации коммерческой деятельности на данной территории.

Если заявитель и собственник земли является юридическим лицом, он может указать в заявлении на предоставление разрешения следующие моменты:

  • название организации – можно указать название сети, если происходит открытие очередного магазина;
  • данные предпринимателя – фамилию, имя и прочие паспортные данные;
  • почтовый адрес фирмы;
  • организационно-правовой статус фирмы.

Физические лица просто указывают свои фамилии и имена, а также паспортные данные.

Такая подача заявления провоцирует несколько иной ход процедуры – землю статуса ИЖС автоматически переоформляют под магазин. Ход действий, как уже указывалось выше, не изменяется.

Перевод из ИЖС в коммерческую недвижимость – процесс длительный и затратный с финансовой стороны, поэтому перед принятием решения следует в точности продумать задуманное.

А стоит ли? Особенно это важно, если вы впервые сталкиваетесь с коммерческой деятельностью – доходы могут не покрыть расходов.

Правила застройки земельного участка под ИЖС расстояние между домами вы можете: найти тут.

Про выделение земельных участков под ИЖС бесплатно рассказывается по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/perevod-zemli-iz-izhs-v-kommercheskuju/

Как собственникам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость» — инструкция от земельного юриста

Перевод земли из лпх под коммерческую деятельность

Статья обновлена: 1 июля 2019 г.

Здравствуйте.

Чтобы владельцам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость», нужно поменять его текущий вид разрешенного использования (ВРИ) на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью.

В качестве примера, я распишу про перевод участка под коммерческий магазин, но инструкция также подойдет: под кафе, под гостиницу, под парикмахерскую, под автосервис и т.д.

Все описанные ниже шаги подходят для любого земельного участка в любом субъекте РФ, но только если он находится в частной собственности. Если участок в аренде/владении/пользовании, то инструкция отличается от этой. Как оформить земельный участок в собственность.

Сначала изучите требования к участку

Основные требования и условия, которые должны быть исполнены до перевода:

Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет одна инструкция, во втором — другая. Дальше все объясню на примере.

В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свой План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Заранее предупреждаю — искать зону участка гораздо легче на компьютере. На смартфоне будет очень неудобно.

Для примера я узнаю зону участка и виды разрешенного использования, который находится по адресу Ленинградская область, г. Гатчина, Корпиковское шоссе, д. 10. Его кадастровый номер — 47:25:0109067:35.

  1. Сначала найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.

    Вбейте кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху в виде лупы) или просто найдите свой участок. Запомните расположение участка. Зачем это нужно я написал ниже.

    Участок для примера

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

  2. Теперь найдем в интернете Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.

    Обычно ПЗЗ есть на сайте администрации города/поселка. Для этого в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) нужно вбить «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Гатчина ленинградская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.

    Попадаем на нужную страницу сайта администрации. Найдите в ней ПЗЗ — они должны быть в виде текстового документа (его нужно скачать).

    Обычно к ПЗЗ прикладывают и карту поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п.

    В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту к ней. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта.

    Если вместе с ПЗЗ не будет карты, то нужно найти Генеральный план города/поселка. Для этого в любом поисковике вбейте «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «Гатчина ленинградская область администрация генеральный план».

  3. Находим участок на Карте или Генеральном плане.

    Запомните примерное местоположение участка на кадастровой карте. Например, запомните контуры границ местности вокруг него, расположение дорог и т.п. Общем, какие-либо особые ориентиры. По тем же ориентирам найдите участок на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы.

    По таким ориентирам я нашел свой участок

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    На Кадастровой карте

    На Карте зонирования

  4. Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка.

    Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название обычно пишут по краям карты. У меня зона вокруг участка желтого цвета. На краю карты нашел название — «Зона индивидуальной жилой застройки (Ж.1)».

  5. Теперь открываем Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и ищем нужный ВРИ в описание зоны участка.

    В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.

    Например, в самом документе я нажал CTRL + F, потом вбил название своей зоны — Зона индивидуальной жилой застройки. Для примера мне нужно перевести участок под магазин. Поэтому я ищу нужную информацию в описании зоны. В моем случае нужный мне вид использования назывался «Объекты розничной торговли», и он был указан как один из основных видов использования. На картинке это видно.

    Затем в ПЗЗ я уже нашел описание этих «Объектов розничной торговли». Ими оказались магазины под самые различные товары.

  6. Теперь опишу ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше:
    • Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования.

      У меня на примере вышло так, что нужный мне ВРИ (под магазин) был один из основных видов использования. В этом случае нужно сначала получить выписку/справку из ИСОГД, потом поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.

    • Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования.

      Вернемся к моему примеру. Если мне нужно было бы перевести участок под гостиницу, то в ПЗЗ написано, что гостиница указана как условно-разрешенный вид использования — «Объекты для временного проживания». На картинке ниже это видно.

      В этом случае инструкция по переводу будет такая: 1) Запросить выписку/справку из ИСОГД 2) Получить разрешение на перевод у администрации 3) Поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.

    • Если нужный ВРИ вообще не указан. Собственнику придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Нужно обращаться в местную администрацию и подавать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия, а затем на публичных слушаниях. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.

Источник: https://prozhivem.com/zemlya/perevod/s-izhs-v-kommercheskuju

К юристу
Добавить комментарий